«Impact Real Estate»: Aktivierung der sozialen und ökologischen Mehrwerte von Immobilien
Hypothese 1: Nachhaltige Immobilien stiften Mehrwerte. Diese sind allerdings bedingt messbar.
Nachhaltige Immobilien können auf allen Ebenen grosse Mehrwerte stiften. Im gesellschaftlichen Kontext stellt sich dabei die Frage, welchen Beitrag zur Wohnraumversorgung sie leisten. So ist es elementar, dass die Wohnungen zur gesellschaftlichen Struktur passen, und dass Angebote für unterschiedliche Budgets und Haushaltsformen bereitgestellt werden. Im Zentrum steht für Joëlle Zimmerli, Inhaberin und Geschäftsführerin der Zimraum GmbH, die Verteilungsfrage: Es reiche nicht, ein ideales Wohnungsangebot zu haben – entscheidend sei auch, an wen diese Wohnungen vergeben werden. Mit ihren Portfolios hätten Immobilieneigentümer eine grosse Hebelwirkung, wenn es um die Schaffung sozialer Mehrwerte geht – und in der Masse würden diese durchaus messbar.
Auf der ökologischen Ebene steht das Erreichen einer Netto-Null-Bilanz über den ganzen Lebenszyklus im Zentrum. Dabei steht besonders die Baubranche noch vor zahlreichen Herausforderungen, beispielsweise hinsichtlich Erstellungsenergie und Baumaterialien. Anne Caminade, Project Manager bei Lemon Consult, sieht den «heiligen Gral» in geschlossenen Materialkreisläufen. Energie-selbstversorgende Liegenschaften sowie die Nutzung von Solarstrom und anderen vor Ort zugänglichen erneuerbaren Energiequellen bergen zudem grosses Potenzial, wenn es darum geht, Unabhängigkeit von welt- oder energiepolitischen Schwankungen zu erlangen. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Adaptierbarkeit: Nachhaltige Immobilien müssen so geplant und entwickelt werden, dass sie auf verändernde Rahmenbedingungen und Nachfragesituationen reagieren können.
Stefan Meier, Partner bei Wüest Partner, ist derweil überzeugt, dass nachhaltige Immobilienprojekte, die nach Netto-Null-Prinzipien entwickelt werden, auch aus einer ökonomischen Perspektive bereits heute attraktiv sind, insbesondere wenn es um Betriebsemissionen geht: «Der investierte Franken lohnt sich.» Das Thema der Zukunft sind die Grauen Emissionen. Doch die Gratwanderung aus Kosten und Nutzen akzentuiert sich: «Wer in der Entwicklung konsequent auf eine Minimierung der Grauen Energie Emissionen achtet, verzichtet zum Beispiel auf grosse Untergeschosse, grossflächige Verglasungen und optimiert die Gebäudestruktur. Die Wahl geeigneter Baumaterialien und die Transportwege sind ebenfalls entscheidend», so Stefan Meier. Gleichzeitig rechnet es sich bereits heute, Bestandsportfolios für die Zukunft energietechnisch zu ertüchtigen: Eine Umstellung auf Wärmepumpen oder eine Optimierung der Isolation sind etwa Massnahmen, die sich direkt rentabilisieren lassen.
Hypothese 2: Die Marktwertberechnungen bilden die ökologischen und sozialen Mehrwerte zukunftsfähiger Immobilien ungenügend ab.
Grundsätzlich ist es schwieriger geworden, nicht nachhaltige Immobilien zu veräussern: Institutionelle Investoren meiden solche Liegenschaften aufgrund der damit verbundenen Risiken. Allerdings ist es laut Joëlle Zimmerli keine Lösung, Stranded Assets aus den Portfolios abzustossen, stattdessen sollte eine aktive Verbesserung des Bestandes in den Bewertungen honoriert werden. Im Management beziehungsweise in der Transformation von Immobilien «from brown to green» verfügt Implenia über einen beeindruckenden Track Record und prüft die Akquisition solcher Liegenschaften für das eigene Portfolio.
Joelle Zimmerli stellt ausserdem die Hypothese auf, dass es in der Betrachtung der sozialen Nachhaltigkeit keine Stranded Assets geben kann, weil man aus jeder Immobilie sozialen Nutzen ziehen könne. Das Raumprogramm entscheidet darüber, was in einer Liegenschaft passieren kann und welche Mietpreise erzielt werden können. Voraussetzung für eine bestmögliche Ausrichtung auf soziale Nachhaltigkeitsaspekte ist, dass die Eigentümer mit ihrer Strategie, zum Beispiel bezüglich Zielgruppen und Bewirtschaftung, möglichst früh in den Entwicklungsprozessen integriert und somit die soziale und ökologische Performance der Immobilien langfristig optimiert werden kann.
Im ökologischen Kontext bieten neue Ansätze wie «Cradle-to-Cradle» oder Design for Disassembly grosse Chancen, um die Bauabfälle und damit die Entsorgungskosten zu minimieren. Eine Änderung in der Denkweise sowie mehr Transparenz in der Baubranche können wesentlich dazu beitragen, dass die Kosten einer Immobilie über mehrere Generationen betrachtet und gesenkt werden können.
«Wir haben die Hypothese, dass es keine Stranded Assets in der sozialen Nachhaltigkeit gibt, weil man als Eigentümer aus jeder Liegenschaft sozial etwas herausholen kann.»
Joëlle Zimmerli
Zimraum
Hypothese 3: Den antizipierten Risiken von Immobilien wird heute zu wenig Rechnung getragen.
Stefan Meier stellt fest, dass die Anlagerisiken in Bezug auf Nachhaltigkeit von den Investorinnen und Investoren noch nicht ausreichend berücksichtigt werden. Man müsse sich vertieft mit den Zukunftsrisiken (etwa im Hinblick auf Rückbau oder CO2-Kompensationszahlungen) auseinandersetzen und sie besser und stärker differenzieren, denn diese werden einen entscheidenden Impact auf die zukünftige Zahlungsbereitschaft haben. Aus einer sozialen Perspektive wäre es zudem spannend, prognostizierte Nachfrageveränderungen in den Bewertungen zu berücksichtigen, und beispielsweise Portfolios, die eine erwartete Angebotslücke bedienen, besser zu bewerten – was angesichts der hohen Dynamik des Immobilienmarktes allerdings schwierig sein dürfte.
Hypothese 4: Staatliche Eingriffe werden zunehmen, wenn der Markt nicht schnell genug wirksame Lösungen umsetzt.
Drohende Regulierungen, so sie nicht bereits implementiert sind, sollten der Immobilienbranche Anreiz genug sein, rasch und konsequent zukunftsorientierte Lösungen bereitzustellen, die nicht nur in wirtschaftlicher, sondern auch in sozialer und ökologischer Hinsicht überzeugen. Eine der grossen Herausforderungen besteht darin, die privaten Eigentümer zu mobilisieren, damit Aspekte in den Dimensionen Umwelt und Gesellschaft vermehrt in den Immobilien implementiert werden. In deren Umsetzung gibt es aktuell noch grosse Unterschiede zwischen institutionellen und privaten Investoren.
Ein Schlüsselthema bleibt die Wohnungsknappheit beziehungsweise das Wohnungsangebot, das eine gewisse Varianz in den Stückpreisen beinhalten sollte, damit ein ausgewogenes Angebot für unterschiedliche Budgets und Haushaltsformen geschaffen werden kann. Diesbezüglich gibt es – innerhalb der Wirtschaftlichkeit – noch grosses Verbesserungspotenzial. Gleiches gilt für die Dekarbonisierung: Obschon die Immobilien- und Baubranche bereits grosse Fortschritte gemacht hat, ist das Ziel bedingt in Sicht. Wir müssen Gebäude neu denken, und zwar mit Blick auf die nachfolgenden Generationen, unter Berücksichtigung von Sanierungs- und Umnutzungs-Szenarien, und Immobilienprojekte müssen bereits heute mit dieser Weitsicht entwickelt und realisiert werden.
Die grösste Herausforderung liegt in der Dekarbonisierung: Angesichts knapper Ressourcen (Fachleute, Know-how und Materialien) scheint es derzeit unwahrscheinlich, die Ziele des Pariser Abkommens bis 2050 erreichen zu können – es bleibt ein Rennen gegen die Zeit. Mit seinem umfassenden, integrierten Leistungsangebot und seinen fundierten Kompetenzen im Bereich Nachhaltigkeit ist Implenia diesbezüglich gut positioniert und unterstützt Eigentümer dabei, ihre Assets und Portfolios zukunftsfähig zu machen.
Das ganze Gespräch:
Fazit
Immobilien, die die zukünftigen ökologischen und sozialen Bedürfnisse berücksichtigen, müssen sich auch finanziell auszahlen. Dieser Ansatz ist entscheidend für die zukünftige Entwicklung und den Beitrag der Immobilienindustrie zur Erreichung globaler Nachhaltigkeitsziele. «Wir sind überzeugt, dass nachhaltige Immobilienentwicklung nicht nur eine Verpflichtung ist, sondern auch eine wertvolle Investition in die Zukunft», so Marc Lyon. Implenia hat in den vergangenen Jahren bedeutende Kompetenzen im Bereich der Entwicklung zukunftsfähiger Immobilien aufgebaut und sich einer ambitionierten Dekarbonisierungsstrategie verschrieben. Damit begleitet Implenia seine Kunden auf dem Weg zum CO2-neutralen Portfolio und unterstützt sie dabei, nachhaltige Lösungen zu realisieren sowie die Aktivierung ökologischer und sozialer Mehrwerte in die finanzielle Wertermittlung von Immobilien zu integrieren.
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White Paper Netto Null
Der Weg zu CO2-neutralen Gebäuden
Der exponentielle Anstieg der anthropogenen Treibhausgaskonzentrationen seit der Industrialisierung führt zu einem verstärkten Treibhauseffekt. Dadurch entstehen irreversible Schäden an natürlichen Ökosystemen und an unserer Gesellschaft. Abschwächungs- und Anpassungsmassnahmen sind entscheidend für die Erhaltung der Lebensgrundlagen und der Generationengerechtigkeit.
Unsere Forschung und das daraus resultierende White Paper zur Dekarbonisierung liefert Ihnen alle notwendigen Erkenntnisse und Informationen zu diesem zukunftsweisenden und relevanten Thema. Die Datengrundlage des Whitepapers besteht aus einer breit angelegten Portfoliostudie von 36 Implenia-Entwicklungsprojekten auf Basis der SIA 2040, die im Jahr 2022 durchgeführt wurde.