«Il maggiore potenziale di risparmio risiede nei tempi di ristrutturazione»

Signor Kaufmann, quali sono, secondo lei, le principali sfide che i committenti devono affrontare quando si tratta di densificare in ambito urbano?
Un punto critico è sicuramente il patrimonio edilizio esistente. Ad esempio, nel caso di edifici degli anni '70, costruiti all'epoca in tempi brevi, i committenti si trovano spesso a dover affrontare problemi statici. Un altro fattore è naturalmente anche la redditività.

In che misura è possibile affrontare queste sfide con l’edilizia in legno?
L’edilizia in legno è spesso la soluzione ideale per un ampliamento in altezza. Il legno è cinque volte più leggero del calcestruzzo e addirittura 15 volte più leggero dell’acciaio. Di conseguenza, questo materiale da costruzione grava relativamente poco sulla struttura portante di un edificio. Ciò che questo comporta è illustrato dall’ampia ristrutturazione di un condominio in Affolternstrasse a Oerlikon. Grazie all’ampliamento in legno non sono state necessarie misure statiche. Queste ultime rappresentano solitamente un fattore di costo significativo nei progetti di densificazione, che non di rado compromette la redditività.

Esistono altri vantaggi economici nell’edilizia in legno?
Per quanto riguarda i costi di costruzione, le differenze tra l’edilizia in legno e quella convenzionale, tutto sommato, non sono poi così marcate. Il legno offre però un notevole potenziale di risparmio sui costi di gestione. Grazie all’elevato grado di prefabbricazione, la catena del valore viene spostata molto più a monte: si investe più tempo nella progettazione, ma d’altra parte si riduce notevolmente la durata dei lavori. Di conseguenza, un ampliamento in legno 
– come nel caso del progetto a Oerlikon – può spesso essere realizzato senza dover sgomberare l’immobile. Gli impatti ambientali, quali rumore e sporcizia per gli inquilini rimanenti, vengono ridotti al minimo, il che diminuisce il rischio di riduzioni dell’affitto. Ma anche nella ristrutturazione di edifici disabitati, la costruzione in legno contribuisce a ridurre al minimo la perdita di reddito da locazione grazie ai tempi di ristrutturazione più brevi.

Come procedete quando fornite consulenza ai committenti nei loro progetti di densificazione?
In linea di principio, consideriamo tutti i fattori da una prospettiva a 360 gradi e con un approccio fortemente economico. A tal fine, non solo esaminiamo attentamente i costi di costruzione e di gestione, ma teniamo conto anche di tutti i ricavi generati da un edificio nel corso del suo intero ciclo di vita. Infatti, non sempre un ampliamento in altezza ha effettivamente senso. Ad esempio, i costi di costruzione sono pressoché identici in tutta la Svizzera, mentre la forbice degli affitti nelle diverse regioni è enorme. Il fatto che il progetto edilizio venga realizzato a Zurigo o a La Chaux-de-Fonds fa quindi un’enorme differenza. Per questo motivo, il nostro obiettivo è quello di esaminare gli immobili insieme ai committenti in modo approfondito e, soprattutto, senza pregiudizi.

Come ci riusciamo?
A questo scopo ci aiuta il modello di investimento digitale (DIM) sviluppato internamente, che consente di valutare una densificazione pianificata in modo molto rapido e basato sui fatti. Con questo strumento possiamo analizzare in dettaglio la fattibilità e le diverse varianti. Ci fornisce dati concreti già nelle prime fasi del progetto per decidere tra la costruzione di un nuovo edificio o il sopralzo, ad esempio in termini di costi, ricavi o superficie generata.