« C'est pendant la phase de rénovation que l'on peut réaliser les plus grandes économies »
Monsieur Kaufmann, selon vous, quels sont les principaux défis auxquels sont confrontés les maîtres d'ouvrage en matière de densification en milieu urbain ?
Le parc immobilier existant constitue sans aucun doute un point critique. Ainsi, les maîtres d’ouvrage sont souvent confrontés à des problèmes de statique, notamment dans le cas des bâtiments des années 70, qui avaient été construits à l’époque en très peu de temps. La rentabilité est bien sûr un autre facteur important.
Dans quelle mesure la construction en bois permet-elle de relever ces défis ?
La construction en bois est souvent la solution idéale pour une surélévation. Le bois est cinq fois plus léger que le béton et même 15 fois plus léger que l’acier. Ce matériau de construction exerce donc une charge relativement faible sur la structure porteuse d’un bâtiment. La modernisation à grande échelle d’un immeuble collectif situé dans l’Affolternstrasse, à Oerlikon, illustre bien ce que cela signifie. Grâce à la surélévation en bois, aucune mesure statique n’a été nécessaire. Or, dans les projets de densification, celles-ci constituent généralement un facteur de coût considérable qui, bien souvent, compromet la rentabilité du projet.
La construction en bois présente-t-elle d’autres avantages économiques ?
En termes de coûts de construction, les différences entre la construction en bois et la construction conventionnelle ne sont finalement pas si marquées. Le bois offre toutefois un potentiel d’économies considérable au niveau des coûts d’exploitation. Grâce au haut degré de préfabrication, la chaîne de valeur est considérablement avancée : on investit certes plus de temps dans la planification, mais on réduit en revanche considérablement la durée des travaux. De ce fait, une surélévation en bois
– comme dans le cas du projet d’Oerlikon – peut souvent être réalisée sans qu’il soit nécessaire d’évacuer les locataires. Les nuisances telles que le bruit et la saleté pour les locataires restants sont réduites au minimum, ce qui diminue le risque de baisses de loyer. Mais la construction en bois contribue également, lors de la modernisation de bâtiments inoccupés, à minimiser les pertes de revenus locatifs grâce à des délais de rénovation plus courts.
Comment procédez-vous lorsque vous conseillez des maîtres d’ouvrage dans le cadre de leurs projets de densification ?
En principe, nous examinons tous les facteurs dans une perspective à 360 degrés et avec une approche fortement économique. Ce faisant, nous ne nous contentons pas d’analyser les coûts de construction et d’exploitation, mais prenons également en compte l’ensemble des revenus générés par un bâtiment tout au long de son cycle de vie. En effet, une surélévation n’est pas toujours judicieuse. Ainsi, par exemple, les coûts de construction sont à peu près équivalents dans toute la Suisse, tandis que l’écart entre les loyers varie considérablement d’une région à l’autre. Le fait que le projet de construction soit réalisé à Zurich ou à La Chaux-de-Fonds fait donc une énorme différence. C’est pourquoi notre objectif est d’examiner les biens immobiliers de manière approfondie avec les maîtres d’ouvrage, et surtout sans a priori.
Comment y parvenons-nous ?
Nous nous appuyons ici sur le modèle d’investissement numérique (DIM) développé en interne, qui permet d’évaluer très rapidement et de manière factuelle une densification prévue. Cet outil nous permet d’analyser en détail la faisabilité et les différentes variantes. Il nous fournit, dès les premières phases du projet, des chiffres concrets pour nous aider à choisir entre une reconstruction ou une surélévation, notamment en ce qui concerne les coûts, les revenus ou la surface générée.
