Contraente generale (GU)
Costruzione di un edificio chiavi in mano
Il contraente generale è un fornitore di servizi esperto che costruisce edifici "chiavi in mano" su misura per le esigenze dell'utente. Il contraente generale è responsabile della qualità, dei tempi e della certezza dei costi di esecuzione.
Con questo modello, il cliente ha un unico punto di contatto per la pianificazione con il team di progettazione e per l'esecuzione con il contraente generale. Oltre a svolgere un ruolo di supervisione, il committente coordina anche la pianificazione e l'esecuzione. Il rapporto contrattuale con il contraente generale è un contratto per lavori e servizi (si veda la sezione sui contraenti totali).
Vantaggi del contraente generale (GU)
- Certezza dei costi, della qualità e delle scadenze
- Competenze di esecuzione da un'unica fonte
- Assegnazione più semplice delle responsabilità nei casi di garanzia
Totale contraente (TU)
Trasferimento della responsabilità generale per tutte le fasi del progetto
Con il modello dell'appaltatore totale, l'impresa di costruzioni si assume la responsabilità complessiva di tutte le fasi del progetto, dalla pianificazione e dal coordinamento fino alla realizzazione chiavi in mano. Ciò significa che il cliente ha un unico interlocutore per tutte le fasi, oltre alla certezza della qualità e dei costi. Tra il committente e l'appaltatore totale viene stipulato un contratto di lavoro e manodopera . Questo stabilisce essenzialmente i servizi di progettazione ed esecuzione, il compenso e le scadenze. Esistono forme classiche come
- Contratto forfettario: il contraente generale garantisce di completare il progetto entro il compenso forfettario concordato (compresa l'inflazione).
- Contratto globale: compenso fisso con successiva liquidazione dell'inflazione secondo le procedure di fatturazione standard del settore.
- Contratto con tetto di spesa: limite massimo concordato e garantito per il prezzo dell'opera con fatturazione trasparente dei costi netti effettivi di costruzione. Se i costi scendono al di sotto del massimale di costo, la differenza viene suddivisa in base all'accordo concordato. Il contraente generale è generalmente responsabile per qualsiasi superamento del limite massimo di prezzo.
- Contratto con fatturazione aperta: al contraente generale vengono corrisposti i costi netti di costruzione dichiarati più il compenso per la gestione del progetto (compenso del contraente generale). I rischi legati ai costi e alle scadenze sono a carico del contraente generale nell'ambito degli accordi contrattuali.
Il committente si concentra esclusivamente sulle decisioni strategiche e sulle proprie competenze chiave. È importante coinvolgere il contraente generale nel processo di pianificazione fin dalle prime fasi, in modo che possa sfruttare al meglio la propria esperienza e competenza a vantaggio di un progetto di costruzione che soddisfi i requisiti di qualità, tempistica e costi e che riconosca il potenziale il prima possibile. Se l'appaltatore totale non fornisce direttamente i servizi, stipula contratti separati con progettisti, specialisti, appaltatori e fornitori a proprio nome e per proprio conto.
Vantaggi del contraente totale (TU)
- Certezza dei costi, della qualità e delle scadenze
- Un solo interlocutore e quindi meno interfacce e sforzi di coordinamento per il cliente
- La responsabilità della realizzazione e della pianificazione chiavi in mano è dell'appaltatore totale - competenze di pianificazione e realizzazione da un'unica fonte
- Chiara ripartizione delle responsabilità in caso di garanzia
Pianificatore generale (GP)
Coordinamento di tutti i servizi di pianificazione
Con il progettista generale, il cliente ha un unico punto di contatto per la pianificazione del progetto di costruzione. Il progettista generale è responsabile del coordinamento di tutti i servizi di pianificazione (e in alcuni casi anche dei servizi di esecuzione).
A differenza dell'affidamento dei servizi di progettazione a singoli appaltatori, la responsabilità della preparazione dei necessari documenti di pianificazione del progetto può essere trasferita a un progettista generale. Ciò significa che il cliente ha un unico interlocutore e partner contrattuale durante il processo di pianificazione. Il progettista generale è responsabile del coordinamento di tutti i servizi di pianificazione. Il progettista generale può anche assumere il coordinamento dei progettisti nella fase di esecuzione.
Vantaggi di un pianificatore generale (GP)
- Certezza dei costi, della qualità e delle scadenze
- Maggiore flessibilità e libertà di progettazione
- Rapporti contrattuali regolati in modo indipendente nella pianificazione e nell'esecuzione
- Esecuzione economica e più rapida della pianificazione
- Flessibilità nel modello di esecuzione grazie al possibile passaggio a GC o TU
Consegna integrata dei progetti (IPD) e alleanze di progetto
Integrated Project Delivery, IPD significa "consegna integrata del progetto".
Questo approccio crea un ambiente di lavoro che promuove la collaborazione, l'innovazione e la creazione di valore. Inoltre, incorpora gli approcci della filosofia del lean management.
Obiettivo: aumentare l'efficienza dei progetti immobiliari e migliorare i risultati.
Superamento dei costi, ritardi, perdita di qualità, pianificazione ed esecuzione inefficienti, insoddisfazione di investitori, acquirenti e utenti: l'elenco delle sfide nel settore immobiliare è lungo. Implenia vuole promuovere una collaborazione trasparente, orientata agli obiettivi e basata sulla partnership e sta lanciando progetti pilota basati sull'approccio IPD (Integrated Project Delivery).
Cinque elementi fondamentali ugualmente importanti dell'IPD
- Coinvolgimento precoce delle parti interessate: Collaborazione continua tra committenti, progettisti e appaltatori dall'inizio alla fine del progetto.
- Strategia congiunta di opportunità e profitto: remunerazione trasparente e legata ai risultati per tutti i partecipanti al progetto secondo il motto "tutti vincono o tutti perdono".
- Gestione congiunta del progetto: tutti i membri del team di progetto lavorano in modo integrato, anche al di là dei confini aziendali, su un piano di parità e si assumono la responsabilità comune del successo del progetto.
- Contratto a più parti tra clienti, progettisti e appaltatori: Gli obiettivi sono definiti congiuntamente da tutte le parti coinvolte e la collaborazione è regolata in termini di cultura, organizzazione, metodi e processi, nonché di sistema di remunerazione.
- Responsabilità civile e assicurazione del progetto: le reciproche esclusioni di responsabilità promuovono un allineamento comune degli interessi e consentono di lavorare sulla base della fiducia.
Alleanze di progetto in conformità alla norma SIA 2065 Pianificazione e costruzione di alleanze di progetto
Idealmente, il committente e l'impresa di costruzione dovrebbero collaborare in un progetto di costruzione - almeno questa è la teoria. La realtà, tuttavia, è caratterizzata da requisiti legali e sfide pratiche che possono portare a eventi imprevisti nonostante la migliore pianificazione del progetto. In questi casi, i contratti di costruzione convenzionali pongono chiaramente il rischio su una parte: l'impresa di costruzione o il cliente. Di conseguenza, tutte le parti coinvolte danno priorità ai propri interessi.
Implenia si oppone fermamente a questa dinamica e si è sempre concentrata sul progetto di costruzione e sulla migliore realizzazione possibile delle esigenze del cliente. I project manager preferiscono lavorare in partnership con i loro clienti come se fossero alla pari. Implenia è convinta che questo sia l'unico modo per ottenere una situazione vantaggiosa per tutti. Jens Vollmar, Responsabile Divisione Edifici e CEO di Implenia dal 1° aprile 2025, Vicepresidente Sviluppo Svizzera e membro del Consiglio di Amministrazione di Bauen Schweiz:
"I grandi progetti complessi non possono essere pianificati e realizzati con successo senza una collaborazione efficiente basata su partnership e fiducia. In un momento in cui i processi e i modelli contrattuali convenzionali non sono più efficaci, sono fermamente convinto che dobbiamo orientare la nostra organizzazione, i nostri processi e il modo in cui gestiamo i progetti verso una collaborazione basata sulla partnership."
Implenia accoglie quindi con favore la bozza della Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti (SIA) del codice di condotta SIA 2065 sulla pianificazione e la costruzione nelle alleanze di progetto: In esso, l'associazione presenta il contratto di alleanza simile al contratto di lavoro - un approccio alla gestione cooperativa dei progetti che riteniamo possa diventare uno strumento prezioso per l'industria delle costruzioni.
Le alleanze di progetto introdotte dal SIA si basano su principi che promuovono la cooperazione basata sulla partnership e si concentrano sul successo comune del progetto. I partner dell'alleanza concordano
- un rapporto di lavoro cooperativo,
- un rapporto di fiducia e di rispetto,
- astenersi dall'attribuire colpe e utilizzare invece meccanismi di risoluzione dei conflitti.
- un impegno verso obiettivi comuni del progetto
- e una comunicazione trasparente.
L'accordo di alleanza è la base giuridica di un partenariato cooperativo. Il contratto di alleanza è la base giuridica di una partnership cooperativa, accompagnata dall'implementazione di un sistema di incentivi per promuovere gli interessi di entrambe le parti e dall'esclusione della responsabilità per dolo e colpa grave. Le parti si assumono congiuntamente la gestione del rischio, mettendo in secondo piano i conflitti e in primo piano le soluzioni costruttive.
Purtroppo, a differenza dei contratti di lavoro e d'opera, attualmente non esiste una base giuridica per le alleanze di progetto e non sono ancora stati elaborati dei contratti tipo. Per questo motivo, attualmente spetta alle parti coinvolte definire i dettagli. Una corrispondente standardizzazione darebbe ai partner dell'alleanza la certezza del diritto e aggiungerebbe una preziosa forma di cooperazione alla legge. Implenia è quindi favorevole a una base giuridica corrispondente e spera che ciò contribuisca a creare un'industria edilizia svizzera equa, fiduciosa e collaborativa.
