Appaltatore totale (AT)
Trasferimento della responsabilità generale per tutte le fasi del progetto
Il modello di appaltatore totale si assume la responsabilità complessiva di tutte le fasi del progetto, dalla pianificazione e dal coordinamento alla realizzazione chiavi in mano. Ciò significa che il cliente ha un unico punto di contatto durante la pianificazione e l'esecuzione del progetto di costruzione, nonché la sicurezza della qualità e dei costi. Tra il cliente e l'appaltatore totale viene stipulato un contratto di lavoro e di servizi. In questo contratto vengono concordati essenzialmente i servizi di progettazione ed esecuzione, il compenso e le scadenze.
Il cliente si concentra esclusivamente sulle decisioni strategiche e sulle proprie competenze chiave. Il coinvolgimento precoce dell'appaltatore totale nel processo di pianificazione è importante affinché l'appaltatore totale possa utilizzare in modo ottimale la sua esperienza e il suo know-how a vantaggio di un progetto di costruzione che rispetti i tempi, il budget e la qualità, e possa identificare il potenziale il più presto possibile. I servizi concordati contrattualmente possono essere assicurati da garanzie di esecuzione e di garanzia. Se l'appaltatore totale non fornisce direttamente i servizi, stipula contratti separati con progettisti, specialisti, appaltatori e fornitori a proprio nome e per proprio conto.
Vantaggi dell'appaltatore totale (AT)
- Certezza dei costi e dei tempi
- Un solo interlocutore e quindi meno interfacce e sforzi di coordinamento per il cliente
- Chiara ripartizione delle responsabilità per le richieste di garanzia
- Realizzazione chiavi in mano e responsabilità del progettista in capo all'appaltatore totale
Impresa generale (IG)
Produzione di una struttura utilizzabile e chiavi in mano
L'impresa generale è un fornitore di servizi esperto che crea un edificio utilizzabile e chiavi in mano. È responsabile della qualità, dei tempi e dei costi di esecuzione.
Con questo modello, il cliente ha un unico interlocutore per la pianificazione con il team di progettazione e per l'esecuzione con l'appaltatore generale. Oltre alla supervisione, il committente è anche responsabile del coordinamento tra pianificazione ed esecuzione. Il rapporto contrattuale con il contraente generale è un contratto di lavoro e di servizi. Esistono le forme classiche come
- Contratto a forfait
- Contratto globale
- Contratto con tetto di spesa
- Contratto con acconto.
Contratto a forfait: il contraente generale garantisce la realizzazione del progetto al prezzo forfettario concordato (inflazione inclusa).
Contratto globale: contratto a forfait con successiva liquidazione dell'inflazione sulla base di criteri oggettivi.
Garanzie sul tetto dei costi: limite massimo concordato e garantito. Se il massimale di costo non viene raggiunto, la differenza viene suddivisa in base all'accordo concordato.
Liquidazione: al contraente generale vengono corrisposti i costi netti di costruzione più il compenso per la gestione del progetto (compenso del contraente generale e rischio tecnico). I rischi di costo e di calendario sono a carico del contraente generale.
Vantaggi dell'impresa generale (IG)
- Sicurezza dei costi e dei tempi
- Possibilità di utilizzare diversi modelli contrattuali
- Assegnazione più semplice delle responsabilità per i servizi di garanzia
Pianificatore generale (GP)
Coordinamento di tutti i servizi di pianificazione
Con il progettista generale, il cliente ha un unico punto di contatto per la pianificazione del progetto edilizio. Il progettista generale è responsabile del coordinamento di tutti i servizi di pianificazione (e in alcuni casi anche di quelli di esecuzione).
A differenza dell'affidamento dei servizi di progettazione a singoli appaltatori, la responsabilità della preparazione dei necessari documenti di pianificazione del progetto può essere trasferita a un progettista generale. In questo modo il committente ha un unico interlocutore e partner contrattuale nel processo di pianificazione. Il progettista generale è responsabile del coordinamento di tutti i servizi di pianificazione. Il progettista generale può anche assumere il coordinamento dei progettisti nell'esecuzione. Il cliente si assume comunque i rischi di pianificazione e finanziari.
Vantaggi del pianificatore generale (PG)
- Maggiore flessibilità e libertà di progettazione
- Rapporti contrattuali regolati in modo indipendente tra pianificatore ed esecutore
- Esecuzione economica e più rapida della pianificazione
- Flessibilità nel modello di esecuzione grazie alla possibilità di passare a AT o IG
Consegna integrata del progetto (IPD)
IPD significa Integrated Project Delivery
L'approccio crea un ambiente nel lavoro di progetto che promuove la cooperazione, l'innovazione e la creazione di valore. Inoltre, incorpora gli approcci della filosofia del lean management.
Obiettivo: aumentare l'efficienza dei progetti immobiliari e migliorare i risultati.
Superamento dei costi, ritardi, perdita di qualità, pianificazione ed esecuzione inefficienti, insoddisfazione di investitori, acquirenti e utenti: l'elenco delle sfide nel settore immobiliare è lungo. Implenia vuole promuovere una collaborazione trasparente, orientata agli obiettivi e basata sulla partnership e sta lanciando progetti pilota basati sull'approccio IPD (Integrated Project Delivery).
Cinque elementi fondamentali importanti della consegna integrata del progetto (IPD)
- Coinvolgimento precoce delle parti interessate: collaborazione continua tra clienti, progettisti e realizzatori dall'inizio alla fine del progetto.
- Opportunitàcondivisa e strategia di ricompensa: remunerazione trasparente e basata sul successo di tutti i partecipanti al progetto secondo il motto "tutti vincono o tutti perdono".
- Gestione congiunta del progetto: tutti i membri del team di progetto lavorano in modo integrato, anche al di là dei confini aziendali, su un piano di parità e condividono la responsabilità del successo del progetto.
- Contratto a più parti tra clienti, progettisti e società esecutrici: gli obiettivi sono allineati congiuntamente tra tutti i partecipanti e la collaborazione è regolata in termini di cultura, organizzazione, metodi e processi e il sistema di remunerazione è concordato
- Responsabilità e assicurazione del progetto: le esclusioni di responsabilità reciproche promuovono un allineamento comune di interessi e consentono un lavoro di fiducia.