Ein Team, ein Wille, ein Ziel
Kostenüberschreitungen, Verspätungen, Qualitätsverlust, ineffiziente Planung und Ausführung, unzufriedene Investoren, Käufer und Nutzer – die Liste der Herausforderungen in der Immobilienbranche ist lang. Implenia will die transparente, zielorientierte und partnerschaftliche Zusammenarbeit vorantreiben und lanciert Pilotprojekte nach dem Ansatz der Integrierten Projektabwicklung (IPA), oder auf Englisch Integrated Project Delivery (IPD). Ein Neubauprojekt für ein Mehrfamilienhaus an der Schaffhauserstrasse in Zürich nimmt Fahrt auf.
IPD ist für viele noch Neuland. Katja Lässer, Projektleiterin für das Pilotprojekt bei Implenia, sagt: «Erste Gespräche haben gezeigt, dass noch viel Klärungsbedarf besteht.» Dem Pilotprojekt kommt deshalb eine tragende strategische Rolle zu: «Unser Ziel ist es, dass die Division Real Estate IPD-Projekte künftig initiieren und bearbeiten kann. Die Division Buildings als ausführende Partei soll aktiv an integrierten Projekten mitwirken und sich auch entsprechend auf dem Markt positionieren können.»
Mittels integrierter Projektabwicklung wird in der Projektarbeit ein Umfeld geschaffen, das Zusammenarbeit, Innovation und Wertschöpfung fördert. Dabei fliessen auch Ansätze der Lean Management-Philosophie, wie z.B. Target Value Design, ein. Das Ziel: Effizienz bei Immobilienprojekten steigern und Ergebnisse verbessern.
FÜNF GLEICHWERTIGE KERNELEMENTE VON IPD
- Frühzeitige Einbindung der Stakeholder: Kontinuierliche Zusammenarbeit von Auftraggebern, Planenden und Ausführenden von Projektbeginn bis -abschluss
- Gemeinsame Chancen- und Ertragsstrategie: Erfolgsabhängige und transparente Vergütung aller Projektbeteiligten nach dem Motto «Alle gewinnen oder alle verlieren»
- Gemeinsames Projektmanagement: Alle Projektteammitglieder arbeiten auch über Unternehmensgrenzen hinweg integriert, gleichberechtigt und tragen gemeinsam die Verantwortung für den Projekterfolg
- Mehrparteienvertrag zwischen Bauherren, Planern und ausführenden Unternehmen: Zwischen allen Beteiligten werden die Ziele gemeinsam ausgerichtet und die Zusammenarbeit hinsichtlich Kultur, Organisation, Methoden und Prozessen geregelt sowie das Vergütungssystem vereinbart
- Haftungs- und Projektversicherung: Gegenseitige Haftungsausschlüsse fördern eine gemeinsame Ausrichtung der Interessen und ermöglichen vertrauensvolles Arbeiten
Die Bereiche und Gewerke, die bei zu ungenauer Planung zu Mehrkosten führen können, werden bereits in der Validierungsphase detaillierter geplant als in «normalen» Projekten. An anderen Stellen wird bewusst nicht geplant, wo es keinen Mehrwert bringt. So vermeidet man Verschwendung und arbeitet kundenorientiert für Kostensicherheit in der Ausführung. Die Vorteile von IPD für die Investoren von Immobilienprojekten und somit für die Kunden von Implenia liegen auf der Hand: Sie dürfen einen höheren Kundenwert, besseres Risikomanagement, höhere Kostengenauigkeit und Terminzuverlässigkeit und somit insgesamt bessere Resultate über den gesamten Immobilienlebenszyklus erwarten.
ABLAUF EINES IPD-PILOTPROJEKTS
Für das Projekt Schaffhauserstrasse gab es nach einer intensiven Vorbereitungsphase Ende September 2020 einen Kick-Off-Workshop. Anschliessend wurden in einem Assessment die fachlichen und kooperativen Fähigkeiten der künftigen Projektbeteiligten des Mehrparteienvertrages, beispielsweise der Architekten, geprüft.
Im Frühsommer 2021 wurden Planer und ausführende Gewerke für das Projekt selektiert, die in das gemeinsame Vergütungssystem eingebunden werden. Mit Beginn der Validierungsphase haben die Projektbeteiligten vermehrt auch physisch in der sogenannten «Co-Location» zusammen gearbeitet. Vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie war die digitale Zusammenarbeit allerdings häufig noch die bevorzugte Variante. In der Validierungsphase werden Zielwerte präzisiert, eine begleitende Kostenplanung durchgeführt und Entwurfsvarianten verglichen.
Durch die frühe Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten, die Anwendung von Lean-Prinzipien und -Methoden und die konsequente Implementierung von BIM während der Validierungs- und der anschliessenden Optimierungsphase ergeben sich ein hoher Detaillierungsgrad und somit Planungssicherheit – die Voraussetzung für einen reibungslosen Ablauf in der Ausführung.
Nachhaltigkeit
Das Projekt Schaffhauserstrasse soll mit dem Nachhaltigkeitslabel SNBS Gold zertifiziert werden. Durch seine Lage verfügt es über eine exzellente Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz der Stadt Zürich mit Tram- und Bus-Stationen nur wenige Gehminuten entfernt.
Herausforderungen
Hinsichtlich Stakeholder-Involvement:
- Überlappung der Projektphasen
- Erhöhter Initialaufwand
- Sicherstellung der Manpower
- Enger Zeitplan
Hinsichtlich Projektmanagement:
- Interne Abstimmung, da Mitglieder des Projektteams im IPD-Modell einen grösseren Verantwortungsbereich haben
- Rollenfindung und Abgleich mit aktuellen Tables of Responsibility
Hinsichtlich Vertragsmodell (kein klassischer Bauvertrag):
- Rückfall in alte Denkmuster
- Weder Erfahrung noch Grundlagen vorhanden
- Aufbau neuer Strukturen ist zeitaufwändig
- Externe Unterstützung notwendig
