"Il potenziale di risparmio maggiore si trova nel periodo di conversione".
Il legno è considerato il materiale da costruzione ideale quando si costruisce in altezza. Soprattutto nelle aree urbane, la costruzione in legno è spesso l'unico modo per rendere redditizi i progetti di accatastamento. Philippe Kaufmann ci spiega dove è possibile ottenere i maggiori risparmi.
Signor Kaufmann, quali sono a suo avviso le principali sfide per gli sviluppatori quando si tratta di densificare un ambiente urbano? Un punto critico è sicuramente il tessuto edilizio esistente. Ad esempio, i costruttori si trovano spesso ad affrontare problemi strutturali in edifici degli anni '70, costruiti in un breve lasso di tempo. Un altro fattore è, ovviamente, l'efficienza economica.
In che misura queste sfide possono essere affrontate con le costruzioni in legno? La costruzione in legno è spesso la soluzione ideale per un'aggiunta. Il legno è cinque volte più leggero del cemento e addirittura 15 volte più leggero dell'acciaio. Ciò significa che questo materiale da costruzione grava relativamente poco sulla struttura portante di un edificio. Il significato di tutto ciò è illustrato dall'ampia modernizzazione di un condominio nella Affolternstrasse di Oerlikon. L'aggiunta di un nuovo piano in legno non ha reso necessarie misure strutturali. Altrimenti, questi rappresentano un fattore di costo considerevole nei progetti di densificazione, che spesso porta a una perdita di redditività.
Ci sono altri vantaggi economici nella costruzione in legno? In termini di costi di costruzione, le differenze tra le costruzioni in legno e quelle convenzionali non sono poi così significative. Ma il legno ha un notevole potenziale di risparmio in termini di costi di gestione. Grazie all'elevato grado di prefabbricazione, la catena del valore aggiunto è spostata molto in avanti: se da un lato si investe più tempo nella progettazione, dall'altro si accorcia notevolmente l'esecuzione. Di conseguenza, un ampliamento in legno, come nel caso del progetto di Oerlikon, può spesso essere realizzato senza sgomberare la proprietà. Le emissioni, come il rumore e la sporcizia, per i restanti inquilini sono ridotte al minimo, riducendo così il rischio di riduzione dell'affitto. Ma la costruzione in legno aiuta anche a minimizzare le perdite di reddito da locazione quando si modernizzano edifici non occupati, grazie ai tempi di conversione più brevi.
Come vi muovete quando consigliate i proprietari di immobili per i loro progetti di densificazione? Fondamentalmente, consideriamo tutti i fattori da una prospettiva a 360 gradi e con una forte lente economica. Ma non ci limitiamo a considerare i costi di costruzione e di gestione, bensì teniamo conto anche di tutti i rendimenti di un edificio nell'arco del suo intero ciclo di vita. Perché non sempre un aumento dell'altezza ha senso: ad esempio, i costi di costruzione sono più o meno gli stessi in tutta la Svizzera, mentre la forbice dei canoni di locazione nelle diverse regioni è enorme. Quindi, il fatto che il progetto edilizio sia realizzato a Zurigo o a La Chaux-de-Fonds fa un'enorme differenza. Per questo motivo il nostro obiettivo è quello di esaminare gli immobili in modo approfondito insieme ai promotori e, soprattutto, con una mentalità aperta.
Come si fa? Il modello di investimento digitale (DIM) che abbiamo sviluppato internamente ci aiuta in questo senso, in quanto ci permette di verificare una densificazione pianificata in modo molto rapido e basato sui fatti. Lo strumento ci permette di analizzare in dettaglio la fattibilità e le varianti. Ci fornisce cifre concrete in una fase iniziale del progetto per aiutarci a decidere tra un nuovo edificio sostitutivo o un ampliamento, ad esempio in termini di costi, entrate o spazio generato.
