Pour un marché du logement qui fonctionne - à l'avenir aussi
Pénurie de logements
Le bon fonctionnement du marché du logement est dans l'intérêt de tous. La condition préalable est une coopération constructive entre les investisseurs, les développeurs, les prestataires de services de construction, la politique et les autorités, les utilisateurs et les riverains. Pour accélérer les longs processus d'autorisation, il faut de la participation, de l'ouverture et une vision d'ensemble. Implenia s'engage activement en ce sens.
La Vie économique, 6 mai 2024
"Un nombre plus faible d'autorisations de construire des logements entraîne automatiquement une baisse de l'activité de construction".
Les oppositions sont-elles en principe un problème pour vous ?
En principe, les droits de participation font partie du système politique suisse, et c'est très bien ainsi. Toutefois, il ne devrait pas être possible de faire opposition à plusieurs étapes du projet. Cela prolonge inutilement le processus. Dans le cas de notre projet Tivoli à Neuchâtel, où nous voulons transformer une friche industrielle de l'ancienne fabrique de chocolat Suchard, le chemin vers le plan d'aménagement a duré environ dix ans, en passant par plusieurs instances. Il s'agit d'une politique d'obstruction qui est également marquée par des intérêts particuliers. Mais il y a aussi des contre-exemples : Pour notre site de Lokstadt à Winterthour, le plan d'aménagement a été approuvé par le peuple à plus de 60%. Le projet avait été bien soutenu par la population et les autorités grâce à une démarche participative.
La Société suisse des entrepreneurs ne prévoit pas non plus d'augmentation de la construction de logements pour 2024. Vous êtes du même avis ?
La baisse du nombre d'autorisations dans la construction de logements entraîne automatiquement une baisse de l'activité de construction. Cette tendance se poursuit depuis cinq ans. Même parmi les projets autorisés, tous ne sont pas construits, car la rentabilité n'est parfois plus assurée. Les exigences excessives en matière de logements d'utilité publique continueront de freiner la construction de logements. Pour que le marché du logement fonctionne, il faut un équilibre entre l'offre et la demande. Nous n'y parviendrons pas en augmentant la réglementation.
En ce qui concerne la construction de nouveaux logements, le tableau est particulièrement sombre en Allemagne. En quoi le marché allemand se distingue-t-il du marché suisse ?
En Suisse, le marché immobilier est plus stable et connaît moins de surchauffes suivies de fortes corrections. En Allemagne, en revanche, les prix de l'immobilier ont fortement augmenté avant de s'effondrer. Cela est notamment dû aux différentes conditions de financement. Mais cette situation de marché offre aussi des opportunités à des entreprises comme la nôtre.
Kurt Rossi en interview avec Adrian Wyss, Head Division Real Estate, pour le NZZ Yearbook Real Estate 2023
"Un marché du logement qui fonctionne se construit dans le dialogue"
Adrian Wyss, y a-t-il suffisamment de logements en Suisse ou avons-nous réellement une pénurie de logements ? Les avis semblent diverger.
Adrian Wyss : La croissance démographique et l'urbanisation sont une réalité, mais l'espace dans les centres est limité. Personne ne veut plus de mitage, mais en même temps pas de densification "dans son propre jardin". En outre, les procédures d'autorisation sont devenues plus complexes et plus longues ces dernières années. Il devient plus difficile de créer des logements adaptés au bon endroit, et les gens le ressentent, surtout dans les villes. Mais nous estimons qu'il est exagéré de parler de pénurie de logements.
Qui doit s'occuper de cette question ? La politique ?
Pas seulement la politique, mais toutes les parties prenantes ensemble. Les fronts ne doivent pas se durcir. Si nous voulons une Suisse où il fait bon vivre, tout le monde doit tirer à la même corde. Bien sûr, les investisseurs ou les promoteurs ont un autre regard sur ces questions que les riverains, par exemple. Je suis néanmoins convaincu que tous souhaitent la même chose : un marché du logement qui fonctionne durablement. Cela signifie aussi qu'il faut de temps en temps faire passer les intérêts particuliers au second plan et trouver des compromis. La Suisse s'en est plutôt bien sortie jusqu'à présent.
Qu'est-ce que cela signifie ?
La situation de départ est incontestée : Nous avons besoin de plus de logements dans les centres et dans les endroits proches des centres et bien desservis. Il faut des logements adaptés aux besoins des gens et situés au bon endroit. En ce qui concerne le type de logement et le lieu, les avis sont bien sûr partagés. Nous devons trouver un consensus, et pour cela, il faut faire des compromis. Nous constatons que les intérêts particuliers apportent de l'incertitude dans les procédures. Les droits de participation font partie de notre société, cela peut et doit être ainsi. Mais le fait que des recours soient possibles à chaque phase sur chaque aspect entraîne un manque de clarté et d'engagement. Cela rend la planification plus difficile
et retarde les projets. Aujourd'hui, les grandes transformations nécessitent souvent 20 à 30 ans de préparation. Je suis convaincu qu'il faut aller plus vite pour tenir compte des exigences de notre société en pleine croissance.
... et le secteur de la construction ?
Oui, nous avons nous aussi une responsabilité. Les investisseurs, les propriétaires et leurs entrepreneurs doivent parfois se demander s'ils ne veulent pas changer trop de choses trop rapidement, notamment dans les centres. Sans dialogue et sans volonté de compromis, nous ne pouvons pas faire face à la pression de la croissance. Nous voyons des exemples réussis de procédures participatives qui impliquent dès le départ toutes les parties prenantes. Ils créent une compréhension et une confiance mutuelles ainsi qu'une acceptation de toutes les demandes. Il faut de la flexibilité de tous les côtés. Et il ne doit pas toujours s'agir d'une nouvelle construction, les micro-densifications sont également utiles. Nous devons trouver une manière intelligente d'utiliser les bâtiments existants, qui permette une meilleure exploitation. Des logements bon marché peuvent aussi être créés à partir d'anciens bâtiments. Les plans de zonage jouent un rôle important à cet égard. Ils ne sont plus adaptés à notre époque. Il est par exemple quasiment impossible de transformer d'anciens immeubles de bureaux en logements.
Il faut donc déréglementer au maximum ?
Il est tout à fait judicieux de définir des garde-fous, par exemple en matière d'assurance qualité, de types d'utilisation ou encore de logements sociaux. Mais pour moi, la prétendue "lutte" entre les groupes d'intérêts est une polémique : les investisseurs avec lesquels je parle veulent être au clair dès le départ et pouvoir planifier de manière fiable. Si, par exemple, la part de logements à prix modérés est reflétée dans le coût du terrain, il est possible de l'intégrer dans la rentabilité globale. En revanche, il est mauvais de modifier les règles du jeu après coup. Les investisseurs sont conscients que cela ne peut pas se faire sans tenir compte de l'intérêt public. Mais les procédures devraient être plus efficaces. Pour certaines obligations, nous souhaitons plus de flexibilité, par exemple en matière de protection contre le bruit. Je suis convaincu que nous trouverons des solutions qui tiennent mieux compte des enjeux, qui offrent une sécurité juridique et qui minimisent les risques pour toutes les parties concernées.
Comment Implenia s'engage-t-elle ?
Nous entretenons un dialogue ouvert et partenarial avec les associations, la politique, la population ainsi qu'avec les collègues de la branche et les clients. Enfin, nous voulons élaborer ensemble des solutions concrètes afin de créer des logements durables et abordables pour les générations futures. Nous assumons cette responsabilité de manière conséquente dans le cadre de nos propres développements immobiliers et de sites, en misant sur des processus participatifs et une gestion active des parties prenantes.
"L'entretien" dans la Handelszeitung, 14 septembre 2023
"Si l'on veut créer de nouvelles zones d'habitation ou densifier celles qui existent déjà, il faut raccourcir les procédures d'autorisation, adapter les plans d'aménagement et de zone et rendre la construction plus attrayante".
André Wyss, CEO
Real Estate Report, 14 septembre 2023
"Les transformations de sites exigent une gestion active des parties prenantes"
Claudio Rudolf (Head Real Estate Management), Marc Lyon (Head Real Estate Development Switzerland) et Nicolas Fries (Circular Economy & Innovation Manager) parlent de la pression de la croissance et des conflits d'utilisation dans la densification des aires et des quartiers, de l'utilité des processus participatifs et de l'importance de la durabilité dans le développement immobilier.
