«Das grösste Sparpotenzial liegt in der Umbauzeit»
Beim Verdichten in die Höhe gilt Holz als idealer Baustoff. Gerade im urbanen Umfeld werden Aufstockungsvorhaben durch die Holzbauweise vielfach erst rentabel. Wo genau die grössten Einsparungen realisiert werden können, erklärt Philippe Kaufmann.
Herr Kaufmann, was sind aus Ihrer Sicht die Hauptherausforderungen für Bauherren beim Verdichten im städtischen Umfeld? Ein kritischer Punkt ist sicherlich die bestehende Bausubstanz. So sehen sich Bauherren etwa bei Gebäuden aus den 70er Jahren, die damals innert kurzer Zeit hochgezogen wurden, vielfach mit statischen Problemen konfrontiert. Ein weiterer Faktor ist natürlich auch die Wirtschaftlichkeit.
Inwieweit kann diesen Herausforderungen mit der Holzbauweise begegnet werden? Der Holzbau ist oftmals die ideale Lösung für eine Aufstockung. Holz ist fünfmal leichter als Beton und sogar 15-mal leichter als Stahl. Damit belastet dieses Baumaterial die Tragstruktur eines Gebäudes vergleichsweise wenig. Was dies bedeutet, veranschaulicht die umfangreiche Modernisierung eines Mehrfamilienhauses an der Affolternstrasse in Oerlikon. Durch die Aufstockung in Holzbauweise waren keinerlei statische Massnahmen nötig. Diese sind sonst bei Verdichtungsprojekten ein erheblicher Kostenfaktor, der nicht selten die Rentabilität zum Kippen bringt.
Gibt es weitere wirtschaftliche Vorteile beim Holzbau? Bei den Erstellungskosten sind die Unterschiede zwischen Holz- und konventionellem Bau unter dem Strich gar nicht einmal so markant. Holz hat aber ein erhebliches Sparpotenzial bei den Eigentümerkosten. Durch den hohen Vorfertigungsgrad wird die Wertschöpfungskette sehr weit nach vorne verlagert: Man investiert zwar mehr Zeit in die Planung, verkürzt auf der anderen Seite aber die Ausführung deutlich. Dadurch kann eine Aufstockung mit Holz – wie etwa beim Projekt in Oerlikon – vielfach auch ohne eine Räumung der Liegenschaft erfolgen. Emissionenbelastungen wie Lärm und Schmutz für die verbleibenden Mieter werden auf ein Minimum beschränkt, was das Risiko von Mietzinsreduktionen vermindert. Aber auch bei Modernisierungen von unbewohnten Gebäuden hilft die Holzbauweise, durch die kürzeren Umbauzeiten die Mietertragsausfälle zu minimieren.
Wie gehen Sie vor, wenn Sie Bauherren bei ihren Verdichtungsvorhaben beraten? Grundsätzlich betrachten wir alle Faktoren aus einer 360-Grad-Sicht und mit einer stark wirtschaftlichen Optik. Dabei nehmen wir aber nicht nur die Kosten für die Erstellung und den Betrieb unter die Lupe, sondern berücksichtigen auch sämtliche Erträge eines Gebäudes über seinen gesamten Lebenszyklus hinweg. Denn nicht immer macht eine Aufstockung auch tatsächlich Sinn. So sind beispielsweise die Baukosten in der ganzen Schweiz annähernd gleich hoch, während die Spanne bei den Mietzinsen in den verschiedenen Regionen enorm ist. Ob das Bauvorhaben in Zürich oder in La Chaux-de-Fonds realisiert wird, macht also einen riesigen Unterschied. Deshalb ist es unser Ziel, Liegenschaften mit den Bauherren vertieft und vor allem ergebnisoffen anzuschauen.
Wie gelingt das? Hier hilft uns das intern entwickelte digitale Investitionsmodell (DIM), mit dem sich eine geplante Verdichtung sehr schnell und faktenbasiert prüfen lässt. Mit dem Tool können wir Machbarkeit und Varianten detailliert analysieren. Es liefert uns für den Entscheid zwischen Ersatzneubau oder Aufstockung schon in einem frühen Projektstadium konkrete Zahlen, beispielsweise in Bezug auf die Kosten, die Erträge oder die generierte Fläche.
