"Le plus grand potentiel d'économies réside dans la période de conversion"
Le bois est considéré comme le matériau de construction idéal pour les constructions en hauteur. En particulier en milieu urbain, la construction en bois est souvent le seul moyen de rentabiliser les projets d'empilage. Philippe Kaufmann explique exactement où l'on peut faire le plus d'économies.
Monsieur Kaufmann, quels sont, selon vous, les principaux défis pour les promoteurs en matière de densification dans un environnement urbain ? Un point critique est certainement la structure des bâtiments existants. Par exemple, les propriétaires de bâtiments sont souvent confrontés à des problèmes structurels dans des bâtiments des années 1970 qui ont été construits dans un court laps de temps. Un autre facteur est, bien sûr, l'efficacité économique.
Dans quelle mesure la construction en bois permet-elle de relever ces défis ? La construction en bois est souvent la solution idéale pour une extension. Le bois est cinq fois plus léger que le béton et même 15 fois plus léger que l'acier. Cela signifie que ce matériau de construction exerce relativement peu de contraintes sur la structure porteuse d'un bâtiment. Ce que cela signifie est illustré par la vaste modernisation d'un immeuble d'appartements dans l'Affolternstrasse à Oerlikon. Aucune mesure structurelle n'a été nécessaire en raison de l'ajout d'un étage dans la construction en bois. Ils constituent par ailleurs un facteur de coût considérable dans les projets de densification, ce qui fait souvent basculer la rentabilité.
Y a-t-il d'autres avantages économiques à la construction en bois ? En termes de coûts de construction, les différences entre le bois et la construction conventionnelle ne sont même pas si frappantes dans l'ensemble. Toutefois, le bois présente un potentiel d'économie considérable en termes de coûts pour les propriétaires. En raison du degré élevé de préfabrication, la chaîne de valeur est très avancée : bien que davantage de temps soit investi dans la planification, l'exécution est en revanche considérablement raccourcie. Cela signifie qu'un Par conséquent, l'ajout d'un étage avec du bois – comme dans le projet d'Oerlikon, par exemple – peut souvent être réalisé sans avoir à défricher la propriété. Les émissions telles que le bruit et la saleté pour les autres locataires sont réduites au minimum, ce qui réduit le risque de réduction des loyers. Mais la construction en bois permet également de minimiser les pertes de revenus locatifs lors de la modernisation de bâtiments inoccupés grâce à des temps de conversion plus courts.
Wie gehen Sie vor, wenn Sie Bauherren bei ihren Verdichtungsvorhaben beraten? Fondamentalement, nous examinons tous les facteurs d'un point de vue à 360 degrés et avec une forte optique économique. Ce faisant, cependant, nous n'examinons pas seulement les coûts de construction et d'exploitation, mais nous prenons également en compte tous les revenus d'un bâtiment sur l'ensemble de son cycle de vie. Après tout, il n'est pas toujours logique d'ajouter un étage supplémentaire. Par exemple, les coûts de construction sont à peu près les mêmes dans toute la Suisse, alors que l'éventail des loyers dans les différentes régions est énorme. Que le projet de construction soit réalisé à Zurich ou à La Chaux-de-Fonds fait donc une énorme différence. C'est pourquoi notre objectif est d'examiner en profondeur et, surtout, avec ouverture d'esprit, les propriétés avec les promoteurs.
Comment cela fonctionne-t-il ? C'est là que le modèle d'investissement numérique (DIM) développé en interne nous aide, car il nous permet de vérifier très rapidement et sur la base de faits une densification planifiée. L'outil nous permet d'analyser en détail la faisabilité et les variantes. Il nous fournit des chiffres concrets à un stade précoce du projet, par exemple en termes de coûts, de revenus ou d'espace généré, au moment de décider entre un nouveau bâtiment de remplacement ou une extension.
