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« Impact Real Estate » : Activer les plus-values sociales et environnementales de l'immobilier

Le développement, la construction et l'exploitation de biens immobiliers permettent de générer des plus-values écologiques et sociales. A l'occasion du salon IMMO'24, Marc Lyon, Head Real Estate Development Switzerland, a examiné avec d'éminents spécialistes de l'immobilier la manière dont ces plus-values peuvent être exploitées, mesurées et converties en valeur financière, en s'appuyant sur quatre hypothèses.

Hypothèse 1 : l'immobilier durable génère des plus-values. Celles-ci ne sont toutefois que partiellement mesurables.

L'immobilier durable peut générer des plus-values importantes à tous les niveaux. Dans le contexte social, la question se pose de savoir quelle contribution ils apportent à l'offre de logements. Il est donc élémentaire que les logements soient adaptés à la structure de la société et que des offres soient mises à disposition pour différents budgets et types de ménages. Pour Joëlle Zimmerli, propriétaire et directrice de Zimraum GmbH, la question de la répartition est centrale : il ne suffit pas de disposer d'une offre idéale de logements, il est également décisif de savoir à qui ces logements sont attribués. Avec leurs portefeuilles, les propriétaires immobiliers ont un effet de levier important lorsqu'il s'agit de créer des plus-values sociales - et celles-ci deviennent tout à fait mesurables lorsqu'elles sont nombreuses.

Sur le plan écologique, l'objectif principal est d'atteindre un bilan net nul sur l'ensemble du cycle de vie. Le secteur de la construction, en particulier, doit encore relever de nombreux défis, par exemple en ce qui concerne l'énergie de construction et les matériaux de construction. Anne Caminade, Project Manager chez Lemon Consult, voit le "Saint Graal" dans les cycles de matériaux fermés. Les immeubles autosuffisants en énergie ainsi que l'utilisation de l'énergie solaire et d'autres sources d'énergie renouvelables accessibles sur place présentent en outre un grand potentiel lorsqu'il s'agit d'acquérir une indépendance par rapport aux fluctuations de la politique mondiale ou énergétique. L'adaptabilité est un autre facteur important : les biens immobiliers durables doivent être planifiés et développés de manière à pouvoir réagir à l'évolution des conditions-cadres et de la situation de la demande.

L'impact investing est un investissement axé sur l'impact, dont l'objectif est d'obtenir, outre un rendement financier, un impact social et environnemental positif mesurable.

Stefan Meier, partenaire chez Wüest Partner, est entre-temps convaincu que les projets immobiliers durables développés selon les principes du zéro net sont déjà attrayants d'un point de vue économique, en particulier lorsqu'il s'agit d'émissions d'exploitation : « Le franc investi en vaut la peine ». Le thème de l'avenir est celui des émissions grises. Mais l'exercice d'équilibre entre les coûts et les avantages s'accentue : « Celui qui veille systématiquement à minimiser les émissions d'énergie grise lors du développement renonce par exemple à de grands sous-sols, à de grandes surfaces vitrées et optimise la structure du bâtiment. Le choix de matériaux de construction appropriés et les voies de transport sont également décisifs », explique Stefan Meier. Parallèlement, il est déjà rentable aujourd'hui de préparer les portefeuilles existants à l'avenir sur le plan énergétique : Le passage aux pompes à chaleur ou l'optimisation de l'isolation sont par exemple des mesures qui peuvent être directement rentabilisées.

Hypothèse 2 : les calculs de la valeur de marché ne reflètent pas suffisamment les plus-values écologiques et sociales des biens immobiliers viables.

En principe, il est devenu plus difficile de vendre des biens immobiliers non durables : Les investisseurs institutionnels évitent de tels biens immobiliers en raison des risques qui y sont liés. Toutefois, selon Joëlle Zimmerli, ce n'est pas une solution de se débarrasser des stranded assets des portefeuilles, mais plutôt d'honorer une amélioration active du parc immobilier dans les évaluations. Dans la gestion ou la transformation d'immeubles "from brown to green", Implenia dispose d'un track record impressionnant et étudie l'acquisition de tels immeubles pour son propre portefeuille.

Joelle Zimmerli émet en outre l'hypothèse qu'il ne peut pas y avoir de stranded assets dans la considération de la durabilité sociale, car on peut tirer un avantage social de chaque immeuble. C'est le programme spatial qui détermine ce qui peut se passer dans un immeuble et les loyers qui peuvent être obtenus. La condition préalable à la meilleure orientation possible vers les aspects de durabilité sociale est que les propriétaires soient intégrés le plus tôt possible dans les processus de développement avec leur stratégie, par exemple en ce qui concerne les groupes cibles et la gestion, et que la performance sociale et écologique des immeubles puisse ainsi être optimisée à long terme.

Dans le contexte écologique, de nouvelles approches telles que « Cradle-to-Cradle » ou « Design for Disassembly »  offrent de grandes opportunités pour minimiser les déchets de construction et donc les coûts d'élimination. Un changement de mentalité ainsi qu'une plus grande transparence dans le secteur de la construction peuvent contribuer de manière significative à ce que les coûts d'un bien immobilier puissent être considérés et réduits sur plusieurs générations.

« Nous faisons l'hypothèse qu'il n'y a pas d'actifs immobilisés en matière de durabilité sociale, parce qu'en tant que propriétaire, on peut tirer quelque chose de chaque immeuble sur le plan social. »

Joëlle Zimmerli
Zimraum

Hypothèse 3 : les risques anticipés de l'immobilier ne sont pas suffisamment pris en compte aujourd'hui.

Stefan Meier constate que les risques de placement liés à la durabilité ne sont pas encore suffisamment pris en compte par les investisseurs. Il faudrait se pencher de manière plus approfondie sur les risques futurs (par exemple en ce qui concerne le démantèlement ou les paiements de compensation du CO2) et les différencier mieux et davantage, car ils auront un impact décisif sur la disposition future à payer. D'un point de vue social, il serait en outre intéressant de prendre en compte les changements prévus de la demande dans les évaluations et, par exemple, de mieux évaluer les portefeuilles qui répondent à une lacune attendue de l'offre – ce qui risque toutefois d'être difficile compte tenu de la forte dynamique du marché immobilier.

Hypothèse 4 : l'intervention de l'État augmentera si le marché ne met pas en œuvre des solutions efficaces assez rapidement.

Les menaces de réglementation, si elles ne sont pas déjà mises en œuvre, devraient inciter le secteur immobilier à proposer rapidement et systématiquement des solutions d'avenir convaincantes non seulement sur le plan économique, mais aussi sur le plan social et environnemental. L'un des grands défis consiste à mobiliser les propriétaires privés afin que les aspects environnementaux et sociaux soient davantage mis en œuvre dans les immeubles. Il existe actuellement encore de grandes différences entre les investisseurs institutionnels et privés en ce qui concerne leur mise en œuvre.

Un thème clé reste la pénurie de logements ou l'offre de logements, qui devrait comporter une certaine variabilité des prix unitaires afin de créer une offre équilibrée pour les différents budgets et types de ménages. Sur ce point, il existe encore un grand potentiel d'amélioration – dans le cadre de la rentabilité. Il en va de même pour la décarbonisation : bien que le secteur de l'immobilier et de la construction ait déjà fait de grands progrès, l'objectif est conditionnel. Nous devons repenser les bâtiments en pensant aux générations futures, en tenant compte des scénarios de rénovation et de réutilisation, et les projets immobiliers doivent être développés et réalisés dès aujourd'hui avec cette vision à long terme.

Le plus grand défi réside dans la décarbonisation : compte tenu de la rareté des ressources (professionnels, savoir-faire et matériaux), il semble actuellement peu probable de pouvoir atteindre les objectifs de l'accord de Paris d'ici 2050 – il s'agit toujours d'une course contre la montre. Grâce à son offre de services complète et intégrée et à ses solides compétences en matière de durabilité, Implenia est bien positionnée à cet égard et aide les propriétaires à rendre leurs actifs et leurs portefeuilles viables.

Tout l'entretien :

Conclusion

Les biens immobiliers qui tiennent compte des besoins environnementaux et sociaux futurs doivent également être rentables financièrement. Cette approche est cruciale pour le développement futur et la contribution de l'industrie immobilière à la réalisation des objectifs mondiaux de durabilité. « Nous sommes convaincus que le développement immobilier durable n'est pas seulement une obligation, mais aussi un investissement précieux pour l'avenir », a déclaré Marc Lyon. Au cours des dernières années, Implenia a développé d'importantes compétences dans le domaine du développement immobilier durable et s'est engagée dans une ambitieuse stratégie de décarbonisation. Implenia accompagne ainsi ses clients sur la voie d'un portefeuilleneutre en CO2 et les aide à mettre en œuvre des solutions durables ainsi qu'à intégrer l'activation de plus-values écologiques et sociales dans l'évaluation financière des biens immobiliers.
 

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Marc Lyon, MRICS
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