Une équipe, une volonté, un objectif
Dépassements de coûts, retards, perte de qualité, planification et exécution inefficaces, investisseurs, acheteurs et utilisateurs insatisfaits : la liste des défis à relever dans le secteur immobilier est longue. Implenia entend promouvoir une coopération transparente et ciblée, basée sur le partenariat, et lance des projets pilotes utilisant l’approche de la réalisation de projets intégrée (RPI), ou Integrated Project Delivery (IPD) en anglais. Dans ce cadre, un nouveau projet d’immeuble d’habitation démarre sur la Schaffhauserstrasse de Zurich.
L’IPD reste un concept flou pour beaucoup de gens. Katja Lässer, responsable du projet pilote chez Implenia, explique : « Les premiers entretiens ont montré qu’il y avait encore matière à clarification. » Le projet pilote joue donc un rôle stratégique clé : « Notre objectif est de permettre à la Division Real Estate de lancer et de traiter des projets IPD. En tant que partie exécutante, la Division Buildings doit pouvoir participer activement aux projets intégrés, et se positionner en conséquence sur le marché. »
Grâce à la réalisation de projets intégrée, le travail de projet bénéficie d’un environnement favorable à la coopération, à l’innovation et à la création de valeur. Des approches issues de la philosophie du Lean Management, telles que le Target Value Design, s’inscrivent également dans ce schéma, l’objectif étant d’accroître l’efficacité au sein des projets immobiliers et d’améliorer les résultats.
CINQ ÉLÉMENTS DE BASE D’ÉGALE IMPORTANCE POUR L’IPD
- Implication précoce des parties prenantes: Coopération continue entre donneurs d’ordre, planificateurs et exécutants du début à la fin du projet
- Stratégie commune en matière d’opportunités et de rendement: Rémunération transparente, liée aux performances, de tous les participants au projet, selon la devise « tous gagnants ou tous perdants »
- Gestion conjointe du projet : Tous les membres de l’équipe de projet travaillent de manière intégrée, sur un pied d’égalité, même au-delà des limites d’entreprise, et partagent la responsabilité de la réussite du projet
- Contrat multipartite entre maîtres d’ouvrage, planificateurs et entreprises exécutantes : Toutes les parties impliquées fixent en commun les objectifs, définissent la culture, l’organisation, les méthodes et les processus de coopération, et se mettent d’accord sur un système de rémunération
- Assurance de responsabilité et de projet : Des clauses de non-responsabilité mutuelle favorisent l’alignement des intérêts et permettent un travail basé sur la confiance
Les domaines et corps de métiers susceptibles d’entraîner des coûts supplémentaires en cas de planification trop imprécise sont planifiés dès la phase de validation de façon plus détaillée que dans le cadre de projets « normaux ». Sur d’autres aspects, la planification est délibérément omise lorsqu’elle n’apporte pas de valeur ajoutée. On évite ainsi les gaspillages, tout en travaillant de manière orientée client en vue de maîtriser les coûts au niveau de l’exécution. Les avantages de l’IPD pour les investisseurs dans des projets immobiliers, et par conséquent pour les clients d’Implenia, sont manifestes : ils peuvent s’attendre à une plus grande valeur pour le client, une meilleure gestion des risques, une plus grande précision des coûts et un respect accru des délais, et donc globalement à de meilleurs résultats sur l’ensemble du cycle de vie des biens immobiliers.
DÉROULEMENT D’UN PROJET PILOTE IPD
Après une phase intensive de préparation, le projet Schaffhauserstrasse a fait l’objet d’un atelier de lancement fin septembre 2020. Celui-ci a été suivi d’une évaluation des compétences techniques et coopératives des futurs participants au projet dans le cadre du contrat multipartite, notamment celles des architectes.
Au début de l’été 2021, les planificateurs et les corps de métier exécutants ont été sélectionnés en vue du projet et intégrés dans le système de rémunération commun. Dès le début de la phase de validation, les participants au projet se sont réunis physiquement de plus en plus souvent pour travailler sur le site commun dit de « co-location ». Toutefois, dans le contexte de la pandémie de Covid, la collaboration à distance est fréquemment restée l’option privilégiée. La phase de validation est consacrée à la spécification de valeurs cibles, à l’établissement d’une planification continue des coûts et à la comparaison de variantes de conception.
La coopération précoce de tous les participants au projet, l’application de principes et de méthodes Lean et la mise en œuvre systématique du BIM pendant la phase de validation et la phase suivante d’optimisation ont permis d’aboutir à un haut degré de précision et donc de fiabilité dans la planification – condition indispensable au déroulement sans faille du processus d’exécution.
Durabilité
Le projet Schaffhauserstrasse doit être certifié selon le label de durabilité SNBS Or. Du fait de son emplacement, il bénéficie d’une excellente connexion au réseau de transports publics de la ville de Zurich, les arrêts de tramway et de bus ne se situant qu’à quelques minutes de marche.
Défis
En termes d’engagement des parties prenantes :
Chevauchement des phases du projet
Dépenses initiales accrues
Mise à disposition de la main-d’œuvre
Calendrier serré
En termes de gestion de projet :
- Coordination interne, car le modèle IPD accorde un plus grand champ de responsabilité aux membres de l’équipe de projet
- Identification des rôles et alignement sur les tableaux de responsabilité actuels
En termes de modèle de contrat (pas de contrat de construction classique) :
- Retour à de vieux schémas de pensée
- Absence d’expérience et de connaissances de base
- Construction chronophage de nouvelles structures
- Nécessité d’un soutien externe
