Studio: la sostenibilità come criterio di investimento decisivo per gli investitori istituzionali
Il megatrend della sostenibilità sta avendo un forte impatto sui mercati immobiliari e sulle allocazioni di portafoglio degli investitori istituzionali. Con le loro proprietà esistenti, essi stanno affrontando sfide importanti per quanto riguarda la trasformazione verso un portafoglio immobiliare sostenibile, al fine di evitare gli stranded asset1, spinti da un lato dalla crescente pressione normativa e dall'altro dalla crescente pressione dei valutatori che utilizzano sempre più spesso le proprietà sostenibili come benchmark. Ciò si traduce in un ripensamento dirompente del settore e delle valutazioni immobiliari: da "premi verdi", una rivalutazione per gli immobili sostenibili, a "sconti marroni", una svalutazione per gli immobili che non soddisfano i requisiti di sostenibilità.
Irma Kessler, consulente di Real Estate Investment & Strategy, va a fondo di questo fenomeno nel suo studio "Sustainability and infrastructure in property portfolios". Lo studio è stato condotto nel 2022 in collaborazione con l'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna e l'Associazione svizzera dei fondi pensione ASIP e pubblicato da Springer Gabler Verlag. Fornisce preziose indicazioni sul comportamento di investimento specifico nel settore immobiliare di investitori istituzionali selezionati in Svizzera e mette in evidenza le sfide di gestione, le tendenze e le soluzioni attuali e future in relazione agli investimenti in immobili sostenibili.
"Un brown discount rappresenta una seria minaccia per il profilo rischio/rendimento degli investitori istituzionali".
Irma Kessler
Consulente di investimenti e strategie immobiliari
Gli schemi pensionistici e i fondi pensione svizzeri rappresentano il gruppo dominante di investitori nel campione analizzato, seguiti da fondazioni di investimento e società di fondi, family office e una società di riassicurazione.
Gli investimenti in immobili sostenibili mostrano lo sviluppo più forte
Rispetto all'anno precedente, i volumi di investimento per il 2021 mostrano una tendenza decisamente positiva sia sul mercato dei capitali che su quello immobiliare. Analogamente, lo sviluppo maggiore nel 2021 è stato registrato negli investimenti in immobili sostenibili, con un aumento del 33% a 43 miliardi di franchi svizzeri.
I fondi pensione di piccole e medie dimensioni hanno un po' da recuperare
In particolare, le casse pensioni di piccole e medie dimensioni (patrimonio fino a 500 milioni di franchi svizzeri) mostrano un grande potenziale di ottimizzazione: al momento dello studio, meno del 10% del loro patrimonio immobiliare totale era investito in immobili sostenibili. Al contrario, le casse pensioni più grandi (patrimonio di 500 milioni di franchi svizzeri o più) svolgono un ruolo pionieristico, con una quota di immobili sostenibili superiore al 40%.
L'implementazione della sostenibilità nel portafoglio immobiliare rappresenta una sfida
Le principali sfide nell'implementazione della sostenibilità nel portafoglio immobiliare risiedono nella mancanza di misurabilità dei KPI di sostenibilità e nella trasformazione olistica di un portafoglio esistente. Quest'ultimo aspetto può essere affrontato, ad esempio, concentrandosi su "hold and refurbish" e aumentando gli investimenti in immobili core/core-plus2 rivitalizzati o riposizionati, nonché in progetti di nuova costruzione sostenibili.
"Per noi la sostenibilità è un compito, un fattore competitivo e un motore di innovazione. La partnership strategica con Implenia ci aiuta a soddisfare i nostri elevati standard di sostenibilità".
Marc Pointet
CEO Ina Invest
Con la sua gamma completa e integrata di servizi e la sua esperienza nel campo della sostenibilità, Implenia è ben posizionata e vanta un impressionante track record nella gestione e trasformazione di immobili "dal marrone al verde". Supportiamo i proprietari e gli investitori nelle questioni tecniche e specifiche dell'investimento e sviluppiamo soluzioni specializzate per la trasformazione dei portafogli immobiliari al fine di ottenere le migliori prestazioni di sostenibilità, la redditività a lungo termine e la flessibilità d'uso.
In Rue du Valais a Ginevra, ad esempio, stiamo dimostrando la nostra specializzazione nella riqualificazione di immobili esistenti e nello sviluppo di efficaci strategie di "destrutturazione": in una posizione privilegiata, stiamo trasformando un edificio attualmente adibito esclusivamente a uffici in un edificio a prevalenza residenziale, in collaborazione con il proprietario Ina Invest, che ha acquistato l'immobile come stranded asset con l'intenzione di riposizionarlo.
La pianificazione strategica ha dimostrato che nello scenario "demolizione e nuova costruzione", le emissioni annue di costruzione possono essere ridotte del 30%, passando da 9 kg CO2/m2 a 6,3 kg CO2/m2, e le emissioni annue di esercizio del 82%, passando da 35 kg CO2/m2 a 4,1 kg CO2/m2.
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