Insight: Raum für künftige Generationen

Oft gibt es nicht sehr viel mehr als einen Standort und zwei Fragen, die es in sich haben: Was könnte hier entstehen? Und für wen? Erst wenn diese Fragen geklärt sind, kommt der nächste Schritt: Wie lässt sich die Idee am besten umsetzen? Konzeptionell, planerisch und baulich? «Immobilienentwicklungen sind immer Neuland. Man kann zwar seine Erfahrung einbringen, muss aber trotzdem jedes Mal wieder von vorn anfangen», erklärt Adrian Wyss, Head Division Real Estate. «Unser Ziel ist es, wettbewerbsfähige, profitable sowie sozial und ökologisch nachhaltige Lebensräume für künftige Generationen zu schaffen.»

Wie beim Immobilienprojekt Green Village in Genf. Hier entsteht mitten im internationalen Viertel ein Büro- und Wohnkomplex mit insgesamt sieben Gebäuden umgeben von Grünanlagen – gebaut nach den nachhaltigen Prinzipien des Schweizer Vereins One Planet Living. 2012 hat Implenia die Ausschreibung gewonnen und mit der Entwicklung des Areals begonnen. 2022 wird das erste Gebäude fertiggestellt. Adrian Wyss: «Zeitspannen von zehn Jahren sind in der Entwicklung von komplexen Vorhaben ganz normal. In unserem Geschäft braucht es eine klare Vision und einen langen Atem.» Und transparente Prozesse, die in jeder Projektphase maximale Effizienz garantieren.

Von der Idee zum Produkt

Im ersten Schritt werden umfassende Analysen erstellt, um eine präzise, datenbasierte Vorstellung von den künftigen Nutzern zu erhalten. Adrian Wyss: «Unsere Aufgabe in der Planungsphase ist es, ausgehend von einer Nutzungsidee ein konkretes Projekt zu entwickeln und dessen Wirtschaftlichkeit zu überprüfen. Denn letztlich ist es ganz einfach: Wir können nur verkaufen, was die Menschen brauchen und wollen.»

Bei der Arealentwicklung Green Village, die 43ʼ000 m2 Büros, 48 Wohnungen, ein Hotel und eine Kindertagesstätte umfasst, war diese Phase entsprechend komplex. Implenia hat die Abstimmungen zwischen den Behörden und allen weiteren beteiligten Stakeholdern koordiniert. Denn auch das gehört zu unseren Kernkompetenzen: die verschiedenen Parteien partnerschaftlich zu involvieren und – wenn nötig – alternative Lösungsansätze zu erarbeiten, um das Konzept anzupassen. Hat die Idee erste Hürden genommen, braucht sie einen Namen und ein Gesicht. Adrian Wyss: «Über einen Pitch mit mehreren Agenturen haben wir ein starkes Branding für das Areal entwickelt, das den Immobilienverkauf spürbar beschleunigt hat.»

Der Markenname Green Village wird dem Areal auch nach der Fertigstellung eine Identität geben. Um das Gemeinschaftsgefühl innerhalb des Areals zusätzlich zu fördern und gleichzeitig den Nachhaltigkeitsgedanken sichtbar zu machen, wurden die einzelnen Gebäude nach Städten benannt, in denen grosse Klimakonferenzen stattfanden.

Projektentwicklung braucht also eine fundierte Planung, professionelles Branding und Marketing sowie eine erfolgreiche Vermarktungsstrategie. Adrian Wyss: «Weil wir all diese Kompetenzen selbst im Haus haben, können wir sie perfekt aufeinander abstimmen. Darüber hinaus übernehmen wir auch die bautechnische Umsetzung. Von der Haustechnik über das Baumanagement bis zur Kostenkalkulation – Implenia bietet alles aus einer Hand. Das ist ein echter Vorteil für den Kunden.»

Je früher man in der Planung die richtigen Spezialisten miteinbezieht, desto besser können interne Synergien genutzt und die Umsetzung organisiert werden. Zum Beispiel über das virtuelle 3D-Prototyping mit BIM und den gezielten Einsatz von Lean-Methoden in der Ausführung, um die Kosten zu optimieren. So wie bei der Überbauung Alto Pont-Rouge in Le Grand-Lancy bei Genf, die Implenia als Totalunternehmer steuert. Um die Kundenvorgabe zum Preisziel erfüllen zu können, hat Implenia umfassende Varianten- und Optimierungsstudien erstellt. So konnten die Kosten reduziert und der Auftrag gewonnen werden. Laurent Jarlégant, Projektleiter: «BIM spielte dabei eine wichtige Rolle, weil es die schnelle Identifizierung möglicher Optimierungshebel ermöglichte. Während der Bauphase kümmern sich unsere internen BIM-Experten um die Abstimmung mit allen Akteuren des Projekts, sodass der Kunde am Ende alle Informationen für den Betrieb des Gebäudes digital gebündelt vorliegen hat.» Zusätzlich wurde der Bauablaufplan komplett über Lean-Methoden erarbeitet. 2021 startet Implenia mit dem Bau des Bürogebäudes mit einer Nutzfläche von 35ʼ000 m2 inklusive kleinerer Flächen für Lebensmittelläden und Restaurants.

Prozesse effizient gestalten

Stadien, Krankenhäuser, Wohnüberbauungen, Hotels, ganze Stadtviertel – auch im Hochbau selber, also in der Realisationsphase, ist Implenia ein echter Generalist. «Unsere eigentliche Kernkompetenz ist die Bündelung von Fähigkeiten und Fachwissen in einem Netzwerk aus Subunternehmern, Fachplanern oder Architekten», erklärt Jens Vollmar, Head Division Buildings. «Wir decken alle Bereiche des Schlüsselfertigbaus ab, weil wir die speziellen externen Fachpersonen in den einzelnen Gewerken in unsere Teams integrieren und professionell koordinieren.»

Kein Wunder, dass der Entwicklungsphase häufig der Auftrag für den Bau folgt – egal, ob es sich um private oder öffentliche Auftraggeber handelt. Das Vertrauen der Kunden gewinnt Implenia über starke Referenzen. Sie belegen, dass der multinationale Baudienstleister in der Umsetzung komplexer Immobilienprojekte in der Schweiz und in Deutschland führend ist. Und konsequent daran arbeitet, noch effizienter zu agieren.

Zum Beispiel über neue Geschäftsmodelle, die berücksichtigen, dass sich die klassische Trennung zwischen Planung und Ausführung durch die Digitalisierung auflöst. Jens Vollmar: «Auch wenn mehr und mehr Arbeitsschritte durch BIM digital unterstützt und verbessert werden, bauen wir weiterhin in der realen Welt. Trotzdem wird sich auf den Baustellen einiges ändern, weshalb wir uns künftig noch mehr auf eine effiziente Baulogistik konzentrieren werden.» Gerade wenn durch Industrialisierung deutlich mehr Bauelemente vorproduziert werden, sind die präzise logistische Planung und eine termingenaue Anlieferung wichtige Faktoren, die man mit Lean Construction Management optimieren kann.

Wie gut das funktioniert, zeigt das Berswordt-Carrée in Dortmund, wo 222 Mietwohnungen und 365 Mikroapartments auf einer Fläche von 10ʼ900 m2 entstanden sind. Von 2018 bis Ende 2020 hat Implenia als Generalunternehmer Dortmunds grösstes innerstädtisches Wohnungsbauprojekt realisiert – und wurde dafür vom GLCI (German Lean Construction Institute) mit dem Lean Construction Award ausgezeichnet. Marco Sparman, Projektleiter: «Am Anfang haben wir konventionell gearbeitet und dann sehr schnell gemerkt, dass wir die Prozesse besser strukturieren müssen, um eine vernünftige Vorplanung zu ermöglichen. Noch während der Rohbauphase haben wir auf Lean umgestellt und konnten so sogar Zeit aufholen, die wir anfangs verloren hatten.»

Eine besondere Herausforderung war, dass es auf der Baustelle so gut wie keine Lagerflächen gab, sodass die Materialanlieferungen «just in time» organisiert werden mussten. Baris Kilic, Head Lean Construction in Deutschland: «Die Taktplanung, eine Methode aus dem Lean Management, wurde besonders wichtig: Zusammen mit dem Baustellenteam haben wir ein Modell entwickelt, in welcher Abfolge wir was bauen. So haben wir zurückgerechnet, welche Lieferungen zu welchem Zeitpunkt erforderlich sind.» Da grösstenteils mit vorproduzierten Elementen gearbeitet wurde, war selbst die Stapelung auf den LKW bis ins letzte Detail durchdacht. Kilic: «Die oberste Platte auf dem LKW musste die Platte sein, die als Erstes verarbeitet werden sollte. Sonst hätten wir Krankapazitäten gebunden und Zeit verschwendet. Abgesehen davon gab es keinen Platz zur Zwischenlagerung.» Reibungsverluste minimieren und gleichzeitig Termintreue, Qualität sowie Kosten optimieren – das erste deutsche Grossprojekt, das Implenia mit Lean-Methoden umgesetzt hat, war ein voller Erfolg. Jens Vollmar: «Wenn es uns gelingt, über digitale Lösungen Lean Construction durchgängig mit unseren Subunternehmern umzusetzen, ist das ein riesiger Hebel, mit dem wir unsere Effizienz für die Kunden steigern und uns positionieren können.»